小商品城：义乌国际生产资料市场配套项目可研报告摘要义乌生产资料市场

⑴ 宾馆收入主要包括客房收入、餐饮收入和会议等其他收入。其中:客房收入按第一年

工程或费用名称 合 计

根据本项目建设内容,投资估算范围包括:工程费用、工程建设其他费用和预备费。

二、项目建设内容

资回收期为 15.56 年,与同行业项目相比,经济效益基本可行,而且本项目作为义乌国际生产

服务。义乌国际生产资料市场是义乌的一项重大战略部署。义乌国际生产资料市场建成后,将

一 总用地面积(m2) 108425 26288 82137

折旧费用 6090 2678 2678 80856 26776

二 总建筑面积(m2) 284077 48481 47023 188573

⑺相关税金

横二北侧,占地面积 82137 平方米,用地性质为公共绿地(地下空间开发为综合利用工程)。

义乌国际生产资料市场定位为“面向全国、辐射全球”的生产资料集聚大平台,重点布局

地下商业建筑面积约 57000 平方米,出租利用率按 0.6 测算,第一年平均租金和物业管理收费

本项目的税前内部收益率 6.85%,税后内部收益率为 5.78%,税前投资回收期为 14.68 年

号 程费 置费 程费 用

南侧、富仓西侧、横二北侧,占地面积 26288 平方米,用地性质为商业服务业用地,规

义乌国际生产资料市场配套项目

本项目所涉及的税种主要有:营业税、城建税、教育附加费和房产税,本项目征收营业税,

项目建设内容主要包括中心公园西侧宾馆、商务写字楼和中心公园地下综合利用工程三部

五、财务效益情况预测

元。

平均房价 600 元/间天,以后每三年递增 10%,入住率第一年为 60%,以后逐年递增 5%,增至

地下综合利用空间总建筑面积 188573 平方米,分为三层,其中地下一层主要为商业用房

办公楼为地上 11 层、地下 2 层独栋建筑,总建筑面积 47003 平方米,其中:地上建筑面

建设投资 129656

下工程

摊销费用 1346 1346 286 16316 5716

项目建设期贷款利息和流动资金由项目业主单位自筹解决。

平方米,中心公园地下综合利用工程 188573 平方米。

5 内部收益率(所得税前) % 6.85

自编制项目书、可研报告起至项目竣工并投入使用,持续时间约为 36 个月。

2、运营成本估算

本项目营业收入主要包括宾馆收入、写字楼收入和地下综合利用空间收入。

提升义乌市场的整体竞争力,实现义乌市场的转型升级。

36009 平方米,地下建筑面积 12472 平方米。整个宾馆客房数量约 220 间,

项目名称:义乌国际生产资料市场配套项目。

一 工程费用 80328 23738 3561 107627

资料市场的配套工程,是完善市场功能的重要举措,也是落实义乌国际贸易综合试点的重

表 5 项目财务评价指标表

可研报告摘要

4 年均净利润总额 万元 5130 计算期内

综上所有费用,计算得本项目投产初年的总成本为 15289 万元,其中经营成本 3342 万元。

级的需要,同时也是完善生产资料市场配套,培育生产资料贸易平台的需要,符合公司长远利

名称 第 1~8 年 第 9~10 年 第 11~20 年 小计 折余值

综合上述收入,本项目投入使用第一年的经营收入约为 13638 万元,有关收入见表 3。

序号 项目名称 单位 数值 备注

⑸ 其他费用

和道控制中心用房,地下二层为仓储用房,地下三层为停车库。

分,总建筑面积 284077 平方米,其中:宾馆建筑面积 48481 平方米,写字楼建筑面积 47023

本项目作为义乌国际生产资料市场的配套工程,项目的实施是完善生产资料市场功能、适

万元,流动资金 500 万元,因此,本项目总投资估算为 133916 万元。

贷款期 年 13 含建设期

2、资金筹措

四 建设期借款利息 3760

合计 7436 4024 2964 97172 32492

由财务效益测算知,本项目的财务效益可行。所得税后内部收益率为 5.78%,所得税后投

税按照租金收入的 12%计算;土地使用税(仅计算子地块一)按照用地每平方米 16 元/年测算;

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序号 收入内容 金额(万元)

1 年均营业收入 万元 19838 计算期内

项目选址:位于义乌国际生产资料市场规划范围内,具体如附图。地块总占地面积

合计 13638

第五年 80%保持不变测算,投用初年收入约为 2890 万元,以后各年逐步增长;餐饮、会议等

电费由租户负责,不计入本项目财务测算。其余建筑部分水电费由公司承担,预计年燃料动力

应和促进市场发展,培育义乌市场发展新优势的迫切需要,也是义乌落实国际贸易综合试

本项目总共约 28.4 万平方米总建筑面积中,写字楼和地下商业、仓储用房约 16 万平方米,水

6 内部收益率(所得税后) % 5.78

算见表 2。

7 投资财务净现值(所得税前) 万元 10807 i=6%

四、项目投资估算及资金筹措

资福利费总额为 1480 万元,之后年工资增长率按 5%计算。

海量数据存储与信息处理中心、新型原辅材料、成套机械装备、零部件和总成、工量具、义乌

金第一年按 800 元/平方米,以后每三年按 10%递增,出租率按第一年 80%,第二年 90%,第

其 中

序

号 中心公园地

2 年平均总成本费用 万元 10763 计算期内

⑵ 写字楼收入主要为租金和物业管理费。写字楼预计可出租面积 27000 平方米,平均租

表 3 项目运营第一年收入预测表

序 建筑工 设备购 安装工 其他费

三年开始均 100%估算,投用初年收入约 1728 万元,以后各年逐步增长;物业管理费按 60 元/

修理费用按每年 200 万元估算,每五年考虑一次大修,大修费用按 500 万元估算。

⑹ 财务费用

平方米(按建筑面积计算),每年约 214 万元。

二 工程建设其他费用 18253 18253

要内容,本项目社会效益显著。

1、营业收入估算

本项目主体工程分土建工程和安装工程,室外工程主要是景观绿化、地面铺装等。投资估

表 2 项目投资估算表

附加);宾馆、写字楼、地下商业房产税税率为房屋原值 7 折的 1.2%计算,仓储和停车库房产

一、项目名称及项目选址

3 年平均营业税金及附加 万元 2111 计算期内

浙江中国小商品城集团股份有限公司

⑶ 折旧摊销费用

本项目所需建设投资 129656 万元,资金筹措方式为采用发行短融和中期票据以及使用短

划北侧为五星级宾馆,南侧为商务写字楼;子地块二四至范围为:横三南侧、富仓东侧、

其 地上建筑面积(m2) 74720 36009 35691 3020

9 投资回收期(所得税后) 年 15.56 含建设期

本项目按平均年限法折旧,房屋折旧年限为 30 年,设备费用折旧年限为 8 年。本项目土

水平按 1400 元/平方米计算,年收入约 4788 万元;地下仓储建筑面积约 63000 平方米,出租

均工资福利总额按管理人员 8 万元/年;一般工作人员,4 万元/年计算,项目正式运营当年工

算,年收入 250 万元。合计第一年收入约 7306 万元,以后按每三年 10%递增。

项目的其他费用包括保险费、人员培训费、管理办公费等,按营业收入的 5%估算,运营

二〇一四年四月十九日

2 写字楼收入 1942

本项目的燃料动力费包括所使用的水费和电费,按照商业用电 1 元/度和水费 4 元/吨估算。

下商业等功能完善。

项目银行贷款在项目投入使用后,按照均作为财务费用支出,项目建设期内共向银行

宾馆为地上 10 层、地下 2 层独栋建筑,总建筑面积 48481 平方米,其中:地上建筑面积

益和发展规划。本项目实施主要用于生产资料配套宾馆、配套写字楼以及停车、仓储及部分地

中 地下建筑面积(m2) 209357 12472 11332 185553

五 流动资金 500

表 4 项目折旧和摊销费用估算表

本项目投入使用后,劳动定员约 360 人,其中管理人员 10 人,一般工作人员 350 人,人

3 财务评价指标

成本约 980 万元。

六 总投资 133916

⑷ 修理费用

1、项目总投资估算

⑴ 外购动力及水费用

指标 指标值

(含 3 年建设期)、税后投资回收期为 15.56 年(含 3 年建设期)。鉴于本项目作为生产资料市

⑵ 工资福利

宾馆部分 写字楼部分

收入第一年按 1500 万元估算,以后每三年按 10%递增。

1 宾馆收入 4390

三、实施进度

税率按收入的 5%计取。城市建设附加按营业税的 7%计,教育费附加税率为 5%(含地方教育

的营业税及附加共 764 万元,房产税共计 887 万元。

108425 平方米(折合 162.64 亩),以富仓为界分为两个子地块,子地块一四至范围为:横三

4 财务分析结论

利用率按 0.6 测算,第一年平均年租金和物业管理收费水平按 600 元/平方米计算,年收入约

8 投资回收期(所得税前) 年 14.68 含建设期

⑶ 中心公园地下综合利用空间收入包括商业、仓储用房租金和物业管理费以及停车收入。

期借款等办法筹集 60%,计 77794 万元;业主单位自筹 40%,计 51862 万元。

积 35691 平方米,地下建筑面积 11332 平方米。

水利建设基金按照总收入的 0.1%计算。根据计税依据和有关税法的,估算项目投入初年

3 中心公园地下综合利用工程收入 7306

表 1 项目主要技术经济指标表

融资 77793 万元,贷款期为 10 年,据此估算,项目计算期内共需支付银行利息 24817 万

场配套工程的特点,相对来说具有较好的收益。具体见表 5。

经估算,本项目建设投资约为 129656 万元(其中工程费用 107627 万元,工程建设其他费

初年需 683 万元。

用地紧张矛盾具有重要意义。为此,公司实施本项目,是义乌市委市关于市场转型升

地出让金作为无形资产按 40 年摊销,其他费用按 10 年进行摊销。具体费用见表 4。

用 18253 万元(含土地使用权出让金及契税 11433 万元),预备费 3776 万元),建设期利息 3760

指数信息发布平台等 6 大板块;主要功能包括展示、交易、仓储、信息发布、技术交易、综合

点的重要内容,同时本项目充分开发和利用地下空间资源,对提高土地利用率、缓解义乌城市

2268 万元;地下停车库建筑面积约 63000 平方米,按 2500 个车位,第一年收入 1000 元/个估

三 预备费 3776