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招商蛇口2021年营收同比增长24% 财务稳健获多家机构认可

3月22日讯(记者 刘小菲)受政策调控趋密趋严、融资进一步收紧等因素影响,2021年房地产行业深度调整。新的市场环境下,招商蛇口紧跟国家战略,积极拥抱变化,营收依然实现了23.93%的高增长,展现出强劲的发展韧性。

3月22日,招商蛇口披露了2021年年度报告。公告显示,2021年招商蛇口实现营业总收入1606.43亿元,同比增加23.93%;归属于上市公司股东的净利润103.72亿元,同比减少15.35%,在已经披露2021年的年报的6家A股上市房企中处于最优水平;向全体股东每10股派发现金红利5.4元,自2015年上市以来,招商蛇口已累计分红326亿元。

对于公司净利润的下滑,招商蛇口管理层在业绩发布上也作出了正面回应。招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示,当前行业红利逐渐消失,未来行业规模或将明显下降,目前传统开发业务还是招商蛇口重要的利润来源。未来公司将培育第二条增长曲线,围绕客户需求,盘活存量资产,有信心提升利润水平。

销售逆势提升,2022年目标3300亿元

招商蛇口出色的盈利能力,离不开销售规模的持续突破。2021年,招商蛇口累计实现签约销售面积1464.47万平方米,同比增加17.77%;累计实现签约销售金额3268.34亿元,同比增加17.73%,行业排名提升至第7。

下行周期中,招商蛇口的这份成绩来之不易。据克而瑞数据统计,百强房企中,2021年销售金额同比下滑的房企数量占比高达四成。在排名前五的房企中,中国恒大、万科和碧桂园分别下降了36%、11%和4%。值得一提的是,招商蛇口在核心城市的领先地位持续巩固,深圳、上海、苏州、南京等7个城市销售规模居当地前三,16个城市的销售规模排名当地前十。

对于2022年的经营计划,招商蛇口管理层给出的目标是:力争实现签约销售金额3300亿元、新开工面积1400万平方米、竣工面积1400万平方米。中信证券在研报中指出,预计随着行业需求侧政策持续推动,基本面复苏,招商蛇口能够顺利实现全年销售目标。

招商蛇口充足且高质量土储,也对其销售目标的实现提供了强有力支撑。2021年,招商蛇口拿地面积1559万平方米,拿地销售面积比为106%,稳健和成长兼具。同时坚持围布局并深耕能级高的核心城市,其中位于国家重点城市群长三角和粤港澳的合计投资比重超70%,去化风险低。分析认为,随着这些城市建设加速推进,招商蛇口将深度受益区域提升带来的红利释放,价值提升值得期待。

“三道红线”全绿,融资优势显著

近几年来,各地疫情不断反复、房企信贷环境不断收紧偏,这令房地产行业通过长期高负债、高杠杆积累的风险集中爆发,部分规模房企已经“爆雷”。而招商蛇口作为品牌房企的优势凸显,经营安全边际不断提升。

数据显示,截至2021年末,招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率61.67%,未剔除预收账款后的资产负债率68.94%,净负债率42.82%,现金短债比1.25,“三道红线”监测指标全部绿档。而上市房企中处于该道安全线以内的占比不足一半。

招商蛇口还积极优化销售回款管理举措,持续提升签约回款率,缩短回款周期。得益于销售回款的增长,招商蛇口2021年经营活动现金流入2109.64万元,同比增长13.14%,大大提高抵御风险的能力。

除此之外,作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业,招商蛇口的融资能力是公司的核心优势之一,全年综合资金成本仅为4.48%。以公司债为例,2021年招商蛇口共发行了4支公司债券,票面利率均低于4%,创下相近时间内房地产企业债券利率新低。中信证券认为,监管部门鼓励优质房企兼并收购困难房企优质项目,预计招商蛇口2022年面临的信用环境会更为有利。

开发与经营并重,“双百”战略稳步推进

房地产寒冬中,招商蛇口重新审视了业务模式和商业逻辑,在133341战略的基础上将坚定“三个转变”落实到公司长期战略中,一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变;二是坚定从重资产为主向轻重结合转变;三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变。

在此背景下,招商蛇口正式对外宣布了持有业务“双百”。2021年,该战略积极推进,其中商业项目拓展方面,招商蛇口年内获取4宗集中商业项目,位于上海、南京、成都和厦门核心地段,均为地铁上盖物业,对应集中商业体量为43万平方米,平均单项目商业体量11万平方米。截至2021年末,公司主要在营集中商业项目共计25个,集中布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等16个城市。

招商蛇口的写字楼、人才公寓、酒店等业态经营也有所恢复。数据显示,2021年招商蛇口实现出租收入34.1亿元,同比增加17.98%,总体出租率84%。2025年前,公司还将有接近200万平方米集中商业、60万平方米写字楼、19个长租公寓及15个酒店开业,预计公司租金收入还会逐渐迈上新的台阶。

与此同时,作为轻资产平台的招商积余拉开收并购序幕,高质量发展可期。2021年末,招商积余物业管理业务实现新签年度合同额30.50亿元,同比增长24%;实现归母净利润5.13亿元,同比增17%;期末在管面积达2.81亿平方米,同比增长47%。

由于销售稳健、融资渠道顺畅且成本较低、多元化积极推进,多家券商在近期发布的研报提到,在当前市场供给侧改革背景下,招商蛇口具备较强竞争优势。其中兴业证券维持“买入”评级,表示中长期看好招商蛇口的投资价值,海通证券则给予招商蛇口“优于大市”评级,认为该股的合理价值区间为15.46—16.86元,中信证券也维持招商蛇口的“买入”评级,给予其2022年13倍PE目标估值,对应17元,对比3月22日14.05元的收盘价,还有较大的提升空间。

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  • 编辑:刘卓
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