杭州未来科技城招聘公告]铜峰电子：关于对上海证券交易所问询函回复的公告
是否
物业性
目前规划设计基本完成，预计将于：
房
总值
2018年
63
2016年12月
0.00
元/平方米及11000元/平方米。项目预计于2017年销售完成并实现销售利润
时间
11,458.73
2016年度，卓诚兆业预计实现净利润32,155.99万元，主要来自于丽州玫
物业性
2018年度
预计销售价格
3
40%
1.55
63,387.69
2018年
-
项目
道及G25金丽温/长深高速，快速到达永康、金华、义乌、丽水等周边城市及杭、
牌
多层住宅
五金电商园C区二期
开发商
取得预售许可证。
122组
并结合自身的销售策略，项目公司将江南大院的销售价格预计为8700元/平方
素对价格的影响，并进行加权评估，以项目预期售价估测的客观性。
质
净利润
排屋
8,991.13
2016年12
（一）2016年度卓诚兆业的盈利预测可实现性
时
末开始分区块施工，预计2017年第三季度起开始交付。
30,000.00
属
2017年9月取得施工许可证，并于
五金电商
4
多层住宅
花
间
面积
（3）预计销售价格的合
122,188.16
32,339.00
五金电商园
商业
态
2017年11
1.13
项目
8,727.26
2017年9月取得施工许可证，并于
地下停车位（个）
28,101.50
20,524.00
项目周边将建设永康首个大型商业综合体项目即溪心城市综合体，占地5.9
销售
盈利预测金额
13%
14,280.00
单位：万元
销售收入
后竣工
73,529.72
2016年4月取得建设规划许可证，
2016年6月取得施工许可证，并于
2017年3月取得建设规划许可证，
目前正在进行规划设计，预计将于：
车位
367,967.89
对比，并根据对比结果及可比楼盘的销售价格测算丽州项目的市场参考
项目
5
4
5
a.住宅
9553
三年合计
品
-
2016年10月取得施工许可证，并于
2017年5
项目
户
-
2月
净利润
4
有优势，善于运用广告、活动宣传、线上推广等方式加强自身项目的市场影
2017年7月取得用地规划许可证，
2016年2月取得建设规划许可证，
1.16
0.00
13%
85
销售收入
利情况进行了预测，具体情况如下：
月
2016年9月取得建设规划许可证，
65,472.10
2,966.40
5
交
12栋住宅楼，包括7栋5层住宅100户，总建筑面积约为1.59万平米；5栋26
住宅
值
预计售价/市场
公司已经在《重组预案》“重大风险提示”之“二、本次交易完成后的行业
2018年
区域
度
145,000.00
方米，多层洋房类物业的市场参考价格为28175元/平方米。具体比较情况如下：
。
30,547.04
住宅
327,415.71
56,960.72
224,936.95
单位：元
2019年
并就地产销售价格波动风险、滞销风险及公司未来盈利波动作重大风险提示。
商务会议办公、精品住宅公寓等核心功能于一体。
丽州项目主要包括多层住宅和排屋两类物业进行销售，预计销售价格
景观
96,041.96
2018年5
丽州一品项目简介
111,408.67
35000
2017年9月正式动工
收入
率
间
5
占地188亩，建筑面积22万方，共1400余户。
住宅
327,415.71
附加值
月
公司已经在《重组预案》“第五节本次交易标的资产预估作价”之“五、销
2017年
预计实现
1.55
净利润
销售收入
赠
3）永康未来商业中心
11月
-
序号
115,885.62
2019年度
98,002.00
商业\商
项目比邻青山湖森林公园且生活便利，其所处地区已经聚集了多个房地产项
月
2018年
净利润不低于25亿元；如若本次重组于2017年度实施完成，则2017年至2019
2019年度
对比项目售价
3月
0.87
波动的风险。
25000
五金电商园C-2区
办公楼
410,114.00
销售收入
庭
净利润
1.16
3）项目前期蓄客情况较好
4,652.15
5
盘
项目状态
3
预计开盘时
目前正在进行规划设计，预计将于：
净利润
0.87
预计开始确
项目
买资产并募集配套资金暨关联交易预案》中的简称具有相同含义）。
15,507.17
1.16
-
11,684.07
现房
32,155.99
段
积
（万
五金电商园C区一期
4
业市场--中国科技五金城，区位优势明显。项目总占地695.9亩，地块以铁岭、
20.80%；如若房地产销售价格下降5%及10%，则标的公司的盈利预测金额将下降
7,892.19
对卓诚兆业在盈利补偿期限内累积净利润作出承诺，2016年至2018年期间，承
2016年12月
素后，确定五金电商园项目住宅的市场参考价格为15141元/平方米，根据公司
2016年12月
预计实现
-
单位：万元
项目名称
15500元/平方米，低于市场参考价格，体现了盈利预测的谨慎性。
35,726.23
筑
1.16
S区）项目、江南大院项目和塞纳庄园项目。其中，丽州项目的预计开发
额
4
否
2016年5月正式动工
2）永康教育文化中心区
发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案信息披露问询函》（上证公函
2016年预计实现收入时间
2016年12
响，进一步提升五金电商园项目的市场价值。
12,414.22
5
B.五金电商园项目影响力较强
99.99%
2017年8
1.55
牌
6,207.11
560.98
2016年3月正式动工
58869.2
2016年6月正式动工
32,000.00
6,207.11
5
永康市产业的扩大和升级功能。项目建成后，公司将与中国五金理团队进行
为核心，集田园山野主题自然景观、滨水主题休闲观光、人文主题文化休闲于一
5
商业
单位：万元
塞纳庄园项目主要由住宅和商业两类物业组成，预计销售价格分别为3800
-
体，打造特色鲜明的“山、水、游、居”，成为永康向“生态宜居城市”转
14,292.32
219,004.15
（2）项目预计收益情况
销售收入
合计
销售
1）周边区域新房供应量不足
拟在建
（万元）
4,223.84
5
车
70套、多层住宅456户，均为市场偏好类产品。据标的资产进行的调研，2013
请财务顾问发表意见。
164,488.66
87,690.99
合计
21,922.75
117,119.05
单位：万元
-
8月
得房
11,965.21
2016年1月取得用地规划许可证，
327,415.71
-
4
4
4,717.82
2016年9月取得建设规划许可证，
216,767.85
2018年度
333,127.71
商铺
5,901.32
-
住宅
2016年3月正式动工
A.项目公司在永康地区的房地产销售能力较强
销售收入
219,004.15
1.16
IMAX影院及商住办公楼组成，集大型商业零售、高档酒店餐饮、综合娱乐休闲、
5
2）可比楼盘
3,001.39
性
预估
6,585.60
1,631.70
5
75,000.00
元
4
单位：万元
力
预计最
现状
1.15
91,991.68
97,475.62
2
项目名称
参考售价
11,684.07
园A区
13%
总权
建
2016年1月取得用地规划许可证，
6,207.11
1.16
85,544.00
-
323,104.15
2016年9月取得建设规划许可证，
102,079.86
23000
2017年
2016年12月
47,130.26
对比项目售价
5,712.00
五金电商园D区
产品
129,941.34
是
五金电商
目前正在进行规划设计，预计将于：
127,012.40
权重
6,513.47
发展
9,154.94
（如无特殊说明，本回复中简称与《安徽铜峰电子股份有限公司发行股份购
销售收入
42,643.87
地下停
面积220,917平方米。项目主体规划包括约25,393平方米排屋70户，约85,007
27,852.17
2,910.51
排屋
智慧城五金产业电商园（A区、B区、C区一期、C区二期、D区、E区、S区）
可售面积总
根据卓诚兆业未来盈利预测，2016年至2018年，公司全部收入来源为房地
后交付
企
目前正在进行规划设计，预计将于：
合计
拟在建
952
10,541.74
二、2016年度至2019年度卓诚兆业的盈利预测情况
33,623.56
高层：140－180㎡、280㎡；少量120㎡、90㎡
2018年
项目规模
3
高层公寓大户型采用错层设计，大面积挑空、错层露台赠送面积较多。
13,444.91
地下停车位
户
1、丽州一品在售排屋均价约35000元/㎡，总价约1200-1500万/套；2、丽州一品排屋户型多为360－380㎡（沿266－280方户型已售罄），地上4层、地下1层，排屋进深
2017年3
3
销售收入
永康智慧城五金产业电商园项目定位包括五金电商主题特色小镇、智慧之
售证日期
2016年4月取得建设规划许可证，
康城区生态景观资源最佳住宅地块。截至目前，丽州项目处于建设中，未
2016年11月正式动工
3,233.69
2016年10月正式动工
住宅
自然
5
单价
12月
56,960.72
5
司及相关中介机构就有关问题进行了认真分析，现就问询函提及的问题答复如
2018年10
边地块唯一一个在售住宅楼盘，其住宅及沿街商铺产品与本项目商住物业相近，
22,376.18
55,520.95
自然
5
5
分类
5,932.80
102,079.86
区域
值
月
溪心区块
17,806
10,429.71
0
卓诚兆业的盈利预测按照项目划分情况如下：
313,091.10
343,682.69
5
小区
净利润
月
净利润
五金电商园A区
7,544.98
现
56,274.18
36,334.60
客情况较好，丽州项目的销售进度预测合理。
五金电商
2017年
本公司董事会及全体董事本公告内容不存在任何虚假记载、性陈
2.5500
147,690.33
39%
售价
附加值
周期为2015至2017年；永康智慧城五金产业电商园项目的预计开发周期为2016
3
销售价格上浮5%
安徽铜峰电子股份有限公司关于对上海证券交易所
5
高层
潜力
62,193.47
根据上市公司与铁牛集团签署的《业绩承诺补偿框架协议》，铁牛集团同意
拟在建
净利润
35%
66.73
3
权重值
2017年
净利润
一、地产销售价格对标的公司盈利预测影响的性分析
113,921.45
24,010.49
建
1.16
6月
1.55
（万
-
3,807.30
2016年12月
形
（2）项目预计收益情况
月
2017年4月取得施工许可证，并于
25500
项目名称
2018年
(平方米)
3月
环
承诺实现归属于母公司股东的净利润金额，请公司结合标的资产盈利能力说明
12,691.00
塞纳庄园
目前正在进行规划设计，预计将于：
铺\办公
12,423.48
项目
价值
排屋
时间
目
-
业进行预售，截至本预案出具日，项目共预售187套物业，合计预售面积
2017年5
2,529.14
价。同时，以市场参考价为基础根据公司自身的销售策略确定项目预计销售价格。
牌
62,221.27
花
战略合作，依托中国五金城的渠道资源和管理经验扩大五金电商园项目的市场影
物业性质
项目状
5
-
项目属性
预计最
2016年12
1.55
-
2018年
5
31,331.70
密
2016年5月取得建设规划许可证，
8,643.49
预计最
11,694.72
2017年4月正式动工
2018年
2016年8月取得用地规划许可证，
针对永康人均可支配收入较高，高端住宅需求加大的特点，丽州项目
1）价格确定方式
55,520.95
2,428.97
五金电商园B区
（1）项目概况及预计开发进度
0
塞纳庄园
-
2019年度
单位：万元
4
2016年3月取得施工许可证，并于
江南大院
4
100,608.20
-
和业务风险”及“第十一节风险因素分析”之“二、本次交易完成后的行业和业
净利润
米。公司认为江南大院的预计销售价格具备合。
概念
25393
87%
4
27,574.98
5
0.00
生态景观资源得天独厚，东临南溪江，东、南、西三面为南溪湾公园环绕，是永
21,952.00
5
1,993.78
1.55
住宅
5
224,936.95
由于永康市商住/住宅用地出让较少，群升白马郡项目为五金电商园项目周
性
园
项目
通
盘
35,434.57
0.87
细分
多层住宅
户型特点
备注
单位：万元
2016年10月取得施工许可证，并于
2019年度
14,584.00
-
商业
户
171,519.62
-
全部地下施工工作
-
5
送
5,230.76万元、18,388.34万元及4,999.73万元，业绩波动较大，与盈利预测差异
反馈意见2：
60%
1）五金电商园项目销售价格的合
住宅
目前建设进度
3
15,500
89,480.60
丽州
3,512.70
前期内部认购、后期实际销售等方面均表现良好。以之为对标项目，分析各个要
项目预计
2016年度
20.80%
的预计销售价格分别为40200元/平方米和25500元/平方米，略低于市场参考价
3
4,512.70万元。
2016年2月取得建设规划许可证，
总值
目前正在进行规划设计，预计将于：
71
33,623.56
单位：元/平方米
69,465.39
a.排屋
0
丽州项目预计2016年4月开始预售，项目收入的98%预计将于2016
净利润
业
销售收入
9553
b.多层洋房
期房
境
销售收入
五金电商园S区
目前正在进行规划设计，预计将于：
销售收入
-
净利润
3
地下工程施工正在进
公寓
101,721.55
形态
20公顷，自然山体约55公顷，其他溪滩平地等约25公顷。公园设计湿地
项
2019年
时间
销售收入
3
易辰江南大院
2
以市场参考价格为基础根据卓诚兆业自身的销售策略确定排屋及多层住宅
园E区
卓诚兆业拟投建的永康智慧城五金产业电商园项目预计占地面积695.9亩，
所
送
项
5
19,671.05
园
3
后竣工
44,816.38
合计
367,967.89
2016年度至2019年度卓诚兆业预计开发的房地产项目主要为丽州项
3
4,717.82
销售收入
10,207.68
247
商业
0.39
段
21,687.71
1.16
21,721.50
952(个）
25,927.09
2
项目名称
2017年度
目、永康智慧城五金产业电商园（A区、B区、C区一期、C区二期、D区、E区、
31,175.96
65,472.10
35%
3
售（去化率97%左右），该地区的新房供应不足。
B.丽州项目的预计销售价格
内
22,153.10
商业
15000
18,130.00
净利润
5
1.55
39%
住宅
9月
（接上表）
完成并达到交付条件。除部分地下车库外，预计全部物业将于2016年底前销售
可售面积总额
月
月
目为绿城玉兰花园项目。参考绿城玉兰花园项目的销售价格（9500元/平方米）
-
预计销售价/市场参考价
商
电商园项目的预计销售单价进行了合分析，具体情况如下：
2017年度
展
2016年5月取得建设规划许可证，
4
态
284,496.22
项目状
3
8,931.26
3
例
（1）永康智慧城五金产业电商园项目概况：
预计实现
16,983.79平方米，占项目可售面积总额的24.47%。基于项目目前的销售预售状
积（m2）
2016年12月
741（个）
发
房地产行业去库存风险。标的公司在建和拟建地产项目主要位于三四线城
3
值
34,660.30
项目名称
项目名称
销售比例
9,000
出售
2012年开盘，截至2015年末所有产品均被认购，项目销售情况较好。
2016年4月
排屋：沿266－280㎡，不沿360－380㎡；
面积（m2）
20,839.62
-
-
28175
面
131,501.22
4月
重值
2016年1月取得用地规划许可证，
车
12,994.89
物业性质
-
-
5
36,922.58
2
42,643.87
124,472.15
定位地区高端住宅项目，符合项目区域目标客户的购房需求。本项目包括排屋
交
837,808.33
权重比
115
35,726.23
5
五金电商园项目主要包括住宅、商业、办公楼等三类物业，其预计销售单价
7,100
项目
216,767.85
6,513.47
93,547.26
周
单位：万元
市场参考售
2018年
五金电商园项目占地面积广阔、商业集中度高，且结合永康市最具特色的五
5
1.55
潜
-
-
会
为2016年至2018年，预计将于2018年和2019年实现销售收入。
-
品（在建）等多个永康高端住宅代表楼盘，多已建成投入使用。区域内二手高端
102,079.86
下：
将五金电商园项目商业类物业与群升白马郡项目的商业进行对比，在比较地
3,512.70
截至本项目预案出具日，卓诚兆业已经进行了部分楼盘推广工作。根据前期
拟在建
11,976.14
952（个）
22,960.69
3
3
2016年8月取得用地规划许可证，
3）预计销售价格的确定
五金电商园
80,848.41
23,968.94
月
目前规划设计基本完成，预计将于：
并有3幢已结顶。
2
月
园B区
2018年
1.55
5
2018年
4
年对标项目丽州一品开盘前，与丽州项目相似产品的蓄客率已达到较高水
东临望江，北隔四环为锦江华庭小区，总占地面积80,363平方米，总建筑
5月
合进行了分析，具体情况如下：
1.76%
2017年6
合计
-
1.16
业
5月
项目
5
2017年8月取得建设规划许可证，
板
概念
丽州一品
通过与对标项目丽州一品的对比，公司针对各要素对价格的影响进行了评
项目名称
2016年预
物业性质
4
承诺实现净利润
权重
0.87
交通便利、周围旅游资源丰富，并作用杭州大城西和青山城科技城“双城”配套，
建
12月
1,819,961.49
（m2）
141,293.00
客户意向统计，多层住宅产品的蓄客数量为378组，蓄客比例为82.89%；排屋
境等多方面因素后，确定五金电商园项目商业类物业的市场参考价格为17806
0.00
2016年2月取得建设规划许可证，
130,944.19
商业
22,960.69
境
12月
小区
-
金产业，是永康市未来期间规划和建设的重点项目和明星项目。项目临近目前永
b.商业
五金电商园E区
2016年5月
-
-
卓诚兆业根据自身经营情况对未来盈利水平进行了预测，2016年至2018年，
丽州一品
住宅
年度实现销售收入5,712.00万元。具体收益测算如下：
-
6,546.95
2017年
85007
边
84,030.70
4
36,096.92
4
2016年5月取得施工许可证，并于
于市场参考价格，体现了盈利预测的谨慎性。
计较好，舒适性更佳；5、本项目将与知名豪宅开发商绿城房产合作（代建），品牌溢价能力更高。
34,025.60
筑
地下车库
该地区的金水湾、龙域天城、锦江华庭等高端项目均已建成多年且全部售罄，唯
商业
（3）项目盈利预测的可实现性
一品
务风险”中补充披露以上内容。
2016年8月
21,721.50
五金电商园S区
3
-
31,331.70
积
12,756.44
1.55
永康智慧城五金产业电商园项目涉及住宅、商业、办公楼、园区等多个部分，项
将分为A区、B区、C区一期、C区二期、D区、E区、S区7个项目进行建设。
2017年9
丽州项目预计开发周期为2015年至2016年，预计将于2016年施工
2016年10月取得建设规划许可证，
10,541.74
2）五金电商园项目的收益预测
实施完成，则铁牛集团承诺2016年至2018年期间，卓诚兆业累计实现的扣非后
丽州玫瑰
五金电商园A区
铁牛集团承诺的卓诚兆业净利润情况按照年度划分的预计情况如下：
项目区位
58869.2
2016年8月取得用地规划许可证，
（2）五金产业电商园项目盈利预测的测算依据
15,800.73
（万元）
4
56,960.72
12月
蓄客情况
5
/m2）
2018年度
25,927.09
17,666.85
预计获取预
住宅
省道及城市干线网密集。经科源、铁岭连接G330国道、S39/S217省
12月
销售收入
项目预计
0.87
本挑不到合适房源。
销售收入
56,960.72
4
1.55
园S区
主力户型
4
售价格对盈利预测影响的性分析”中补充披露以上内容。
丽州
2016年
4,611.31
99,901.40
2）公司产品定位合理
5月
2016年9月取得用地规划许可证，
13,292.13
项目位于安徽省铜陵市狮子山区运机以南、工商局培训中心以西区域，总
（3）五金电商园项目盈利预测的可实现性
参考售价
丽州
方式
后交付
2016年预计结转
2018年度
32,339.00
说明
平方米作为预计销售价格。预计销售价格低于市场参考价格，体现了盈利预测的
段、交通、建筑形态、户型、商业配套、性、小区景观、板块属性、自然环
144,387.70
目前进度
36,334.60
31,829.81
净利润
出售
11月
2016年10月正式动工
商
5
4月
5
区域周边遍布多所学校，包括永康一中、丽州高中、教师学校及附属外
65,472.10
18,046.15
163,012.65
品
2
边
（1）丽州的项目概况
电商园项目的主要定价要素进行对比，并根据群升白马郡的销售价格估算了拟售
2
40203
类似物业的五家，通过比较地理、交通、户型、自然等要素，对项目办
1.55
(平方米)
2
3,704.63
5
住宅
年期间，卓诚兆业累计实现的扣非后净利润不低于27亿元。2016至2019年度，
3
拟在建
2016年12月
地下工程施工基本完
现状价
1
2月
江南大院项目位于浙江省临安市与杭州市的交界处，地处青山湖景区。项目
净利润
17000
10,004.62
3
12,423.48
-
28175
利预测的影响进行了性分析，并对公司未来盈利能力产生重大波动的风险进
27亿元。标的资产2013年、2014年和2015年实现归属于母公司的净利润约为
77%
一在售项目丽州一品于2013年开盘，据市场统计该项目目前仅剩尾盘40余套在
机
2016年9月取得建设规划许可证，
1.55
2018年
5
2018年4
2017年度
总权重
5
130,944.19
态
销售价格（万元/平方米）
估。根据评估结果，丽州项目排屋类物业的市场参考价格为40203元/平
园C-2区
-
永康市绿春房地产开发有限公司
五金电商园E区
商业
1.16
项目名称
85007
2016年8月
28,971.40
净利润
（万
行，预计3月初完成
预计竣工时间
至2019年；江南大院项目的预计开发周期为2016年至2018年；塞纳庄园项目
323,104.15
预计售价/市场
1.55
独
216,767.85
3
块
-
园
1.55
2,822.40
17,604.96
面积（m2）
分类
说明
问询函回复的公告
业
物业类型
预计最
25393
商业
公司全部收入来源为房地产销售，扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利
面
测影响的性分析情况如下：
米，实现销售收入56,960.72万元。项目预计实现的销售收入和净利润情况如下：
在售价格
铁牛集团对卓诚兆业的业绩承诺金额主要系依据卓诚兆业预评估中假设开
多层住宅
户
后竣工
25,430.39
五金电商
所
5
苏溪河为中心轴，共三大区块、7个地块。项目所在区域交通便捷，高速、国道、
3、江南大院项目
95,295.88
4
A住宅、商业
48,608.00
格，具体情况如下：
1.16
-
地
-
4
排屋：35000元/㎡，高层公寓：25000/㎡，车位15-20万/个。
院
129,917.60
商业
15.00
市场参考价
净利润
131,501.22
80,644.19
2016年11月正式动工
2017年2月取得用地规划许可证，
0.00
五金电商
31,118.04
327,415.71
可售面积总
378组
额
型
排屋，高层公寓
1）永康首席高端居住区
润总额为283,523.56万元。地产销售价格对标的公司2016年至2018年盈利预
127,319.25
目前正在进行规划设计，预计将于：
证券代码：600237 证券简称：铜峰电子编号：临2016-007
101,940.20
时间
5
2019年
市场参考售价
高层公寓前期须交订金、摇号，未中则一个月后无息返还；不预交订金基
34,660.30
(平方米)
8,643.78
价值
质
2016年10月正式动工
A.丽州项目的市场参考价格
三、财务顾问核查意见
独
2019年
2016年度
6,921.36
景观
商业
套
10,996.93
4
项目属性
净利润
根据上市公司与铁牛集团签署的《业绩承诺补偿框架协议》，铁牛集团同意
5
年初达到交付状态。
营业收入
83,833.12
-
2019年度
64,023.40
净利润
总可售
五金电商园D区
净利润
23,968.94
成，2016年1月完成
牌
5
3
全部地下施工工作；
837,808.33
B.办公楼
80,848.41万元、171,519.62万元及62,193.47万元。盈利预测主要来自于永康
康市唯一的五金产业聚集地-中国五金城。由于中国五金城的商业物业已经达到
五金电商园C区一期
55,139.85
预计交付
售价
2016年3月正式动工
5
计较好，舒适性更佳；5、本项目将与知名豪宅开发商绿城房产合作（代建），品牌溢价能力更高。
5,762.11
项目位于铜峰市中心区域，地理较好。项目与2016年初开始对部分物
销售收入
-23.02%
13%
业
2）五金电商园项目销售进度的可实现性
8,643.49
项目开发前景较好。项目占地面积120242.6平方米，以75-140平方米山景洋房
5
3
2016年5月取得施工许可证，并于
预计交付
筑形态、户型、商业配套、性、小区景观、板块属性、自然等多方面因
1、2017年至2019年卓诚兆业预计利润的主要来源
住宅
住宅
的市场参考价格为9000元/平方米，根据公司的销售策略，最终确定将7100元/
计销售面
5,712.00
0.71
0.00%
物业类型
5
56,960.72
2018年
分别为1.16万元/平方米、1.55万元/平方米及0.66万元/平方米。公司对五金
得
4
各年销售金额比例
变的全新名片。
五金电商园C-1区
1.16
-
行了风险提示。
面积
瑰园项目。丽州的建设进度、预计竣工时间和收入实现时间如下：
163,012.65
115
销售收入
通
2,557.36
82,151.62
2,557.36
21,823.17
2016年3月取得施工许可证，并于
9,882.92
3
-
单位：万元
8,568.00
141,738.27
3
五金电商
销售收入
（万元）
76,484.51
100%
3
多层
253,463.60
商业
10.05%
业物业410,114.00平方米，以上物业全部用于出售。项目预计于2016年1季度
80,848.41
61,504.09
五金电商
净利润
销售收入
5月
4
赠
5
4
18,500.00
2
目前规划设计基本完成，预计将于：
65,330.00
2016年8月
元
市公司与铁牛集团将依据评估师出具的评估报告确定业绩承诺的最终金额，并签
销售单价
12.00
本项目公司采用比较定价法，选取区域内可比较楼盘与丽州项目进行
4
50,000.00
3
占地面积27,820.56平方米，总建筑面积96,085.58平方米。项目主体规划包括
预计开盘
预计交付时
/m2）
平。
11,976.14
67,136.22
2019年
-
时间
11月
2016年5月正式动工
诺累计净利润不低于25亿元；2017年至2019年期间，承诺累计净利润不低于
目前正在进行规划设计，预计将于：
丽州
343,204.79
11,202.49
时间
-
元/平方米，根据公司的销售策略，最终确定五金产业园住宅项目的预计售价为
价
合计
权重
住宅
额
90.51%
比例
-
1.16
2016年3月取得用地规划许可证，
1.55
5
1、丽州一品在售排屋均价约35000元/㎡，总价约1200-1500万/套；2、丽州一品排屋户型多为360－380㎡（沿266－280方户型已售罄），地上4层、地下1层，排屋进深
丽州项目位于南溪上游，溪心区块东南角。公园主要由河流（南溪）、
地下车库
100%
态
述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
5
0.71
4.0200
项目的市场参考价格。
单价
值
40200
（4）丽州项目预计销售进度的合
6,207.11
2
质
时间
86,807.27
6,399.56
销售
56,274.18
配
9,882.92
113,921.45
五金电商园E区
反馈意见1：
-
25393
行业总体增速放缓而出现房地产滞销等，而导致标的公司未来盈利情况产生重大
90,958.94
商业
9月
1,286.31
3
目前进度
内
预计交付面
办公
认收入的时
至本预案出具日，塞纳庄园项目12栋住宅楼已全部封顶，正在安装水、电、燃
间
完成。丽州项目预计2016年度实现销售收入327,415.71万元，预计2017
8,568.00
板块
2017年
2017年8月取得建设规划许可证，
（个）
属性
丽州项目位于永康市核心高端住宅区-溪心地块，该地块集教育、文
171,491.82
1.16
综上，由于丽州项目的区域优势明显、周边新房供应不足以及项目蓄
目前正在进行规划设计，预计将于：
项目属性
物业性
将五金电商园项目住宅与群升白马郡项目进行对比，在比较地段、交通、建
10,026.78
平方米，实现销售收入56,960.72万元，预计2019年交付物业56,960.72平方
1.55
目。截至本预案出具日，项目所在地区与江南大院项目物业类型相近且在售的项
100.00%
2016年4月
11,965.21
3,233.69
元。如若销售价格上浮5%及10%，则标的公司的盈利预测金额将增长10.05%和
164,488.66
会
配
预测业绩的可实现性。请财务顾问发表意见。
15,100
2017年度
五金电商园B区
2016年11月取得施工许可证，并于
2018年
57,876.05
2018年
2016年10月取得施工许可证，并于
1.16
项目
房
庭
2,805.84
商业
净利润
2017年度
谨慎性。
性
细分
立
65,472.10
营业收入
周
建设施，均已建成投入使用。该区域已经逐步成为了永康城市教育与文化的中心。
积
55,139.85
故将其作为对标项目，分析、估测各项物业预期售价。将群升白马郡项目与五金
56,960.72
年12月实现。丽州项目的销售情况预计较好的主要因素如下：
销售面积
74
时间
权重值
2018年度
3
3
327,415.71
18,046.15
32,339.00
预计实现
由于项目地块周边暂无办公楼类项目在售，公司选择了永康市二手房市场中
79%
4
32,155.99
（二）2017年至2019年度卓诚兆业的盈利预测可实现性
玫瑰
85007
14,079.46
公司将丽州一品项目作为丽州项目的可比楼盘。丽州一品是溪心板块
2017年
24,975.35
丽州为卓诚兆业开发的房地产项目，位于浙江省永康市溪心H地块，
预计最
2017年2月
立
12,716.37
-
时
山体及溪滩平地等组成，横跨两岸，总面积约100公顷（1500亩）。其中河流约
15,800.73
丽州项目区域目前已经引入了金水湾、龙域天城、锦江华庭、丽州一
蓄客率
推
6,921.36
排屋
项目
销售收入
4
推
市公司”或“公司”）收到上海证券交易所《关于对安徽铜峰电子股份有限公司
分类，就地产销售价格、租金价格的波动对标的公司业绩的影响作性分析，
市场参考售价
地下停
2016年8月取得用地规划许可证，
对卓诚兆业在盈利补偿期限内累积净利润作出承诺，如若本次重组于2016年度
-
-
47,130.26
五金电商园A区
141,293.00
2016年3月取得施工许可证，并于
项目名称
项目
二、由于房地产业务销售价格波动而导致标的公司未来盈利产生重大波动
1,810.22
2019年
-
较长，舒适性一般；3、本项目近山临江，三面为公园环绕，生态景观资源极佳；4、本项目规划容积率低，为低密度、低层高端住宅区，产品品质更高，户型空间结构设
出售
（1）项目概况及预计开发进度
110400
筑
园D区
品
波动比例
项目预计售价
本次重组的财务顾问认为：上市公司已经对地产销售价格对标的公司盈
741
环
项目
-
82.89%
2017年7月取得用地规划许可证，
3
【2016】0099号）（以下简称“《问询函》”）。根据《问询函》的要求，公
5月
5
元
较长，舒适性一般；3、本项目近山临江，三面为公园环绕，生态景观资源极佳；4、本项目规划容积率低，为低密度、低层高端住宅区，产品品质更高，户型空间结构设
17,666.85
目
密
企
-
住宅
124,681.80
2
目前正在进行规划设计，预计将于：
销售价格上浮10%
化、商业、休闲于一体，在居住、交通情况、教育资源等多方面具备优势。
后交付
2016年度
预计最
平方米多层住宅456户。项目所处的溪心区块，为永康市高端居住区，且
3
的销售策略，最终确定五金产业园住宅项目的预计售价为11600元/平方米，低
城、公园式新城三大特色部分，建设完成后包括住宅公寓671,034.60平方米和商
销售收入
80,848.41
公楼类物业的市场参考价格进行了测算。经比较，五金产业园项目办公楼类资产
产品
171,519.62
4
江南大院
场参考售价
2016年6月正式动工
车位
5
4,611.31
可售面积总
项目名称
1
排屋进深长、地上4层，地下1层，舒适性一般；地下室设下层式庭院、中
园
27,287.68
4,374.72
5月
预估价
2017年9月正式动工
2016年5月
2017年2月
值
销售收入
-10.91%
机
单价
3
项目
5
4、塞纳庄园项目
盈利预测金额
塞纳庄园
2016年12
三、卓诚兆业的盈利预测测算依据及可实现性
一、2016年度至2019年度卓诚兆业业绩承诺情况
合计
净利润
-
741
11月
2018年
积
答复：
项目
当前状况
的风险
品
5月
拟在建
1.55
月
1.16
12月
1.20
面
8,899.20
产品的蓄客数量为122组，蓄客比例为174.28%。卓诚兆业将在取得预售许可证
五金电商园S区
目采取整体规划分别施工的方式建设。
项目预计销售面积130,944.19平方米，预计2018年交付物业65,472.10
-
饱和水平（整体出租率达到95%以上），永康市亟需开发新的五金产业园区承接
楼盘销售均价达2.5-2.8万/㎡左右。
甬、温、沪、苏、宁长三角城市群。
2、永康智慧城五金产业电商园项目
5
2
月
答复：
（2）项目预计收益估算
庭，以通风采光。
层或28层高层住宅，总建筑面积约为4.40万平米，商业用房约0.87万平米。截
2016年6月取得施工许可证，并于
1）五金电商园项目的预计开发进度
1月
卓诚兆业从事房地产开发业务多年，在永康地区积累了丰富的房地产开发及
11,600
2
办公
671,034.60
61,504.09
销售收入
悬殊。请公司说明上述业绩补偿条款中盈利预测的测算依据，补偿期限内每年
31,360.00
目前正在进行规划设计，预计将于：
1.55
1.55
订《业绩承诺补偿协议》。
-
0.00
国语学校（9年一贯制）等重点学校，处于该区域的永康广电中心、国税局等公
20,113.52
商业
2019年度
销售价格下降10%
65,934.92
五金电商园
12.00
4
0
建筑
前期持续进行推广，以进一步增加项目的蓄客水平。
率
91,991.68
拟在建
将于2016年底竣工。根据预计开发的主要项目，卓诚兆业对未来年度的预计盈
面
套
发法的预计盈利情况确定的，与卓诚兆业自身的盈利预测金额存在一定差异。上
积
8月
18,936.36
117,119.05
1.16
58,683.18
2、盈利预测的测算依据
8,727.26
预计开盘
月
为主。项目目前正在进行规划设计，预计将于2016年10月取得建设规划许可证，
4
10.91%和23.02%。提请投资者关注由于房地产业务销售价格波动及基于房地产
219,005.92
预计开盘
目前进度
响力，并有效的保障项目的销售进度。卓诚兆业所开发的金色港湾二期项目于
837,808.33
院
2018年度
项目、江南大院项目及塞纳庄园项目，具体情况如下：
5
2016年10月取得施工许可证，并于
销售价格下降5%
6,399.56
/m2）
对比项目售价
5
5
预计售价/市
销售收入
32,155.99
位
18,936.36
项目状
2016年
度
0
位
27,574.98
住宅
2016年3月取得用地规划许可证，
98.24%
2017年
2016年11
2016年4月取得用地规划许可证，
排屋已经多次选房，基本售罄，仅余少量中间套尾房；
-
40203
永康智慧城五金产业电商园地处位于永康城区东部，邻近全国最大的五金专
22,376.18
丽州
174.28%
2016年4月取得用地规划许可证，
五金电商园C区二期
市，未来行业“去库存”压力集中。请公司按照地产销售及地产租赁两项业务
五金电商园B区
4
0.00
销售经验。卓诚兆业的房产销售团队在前期推广、客户储备、顺销推进等方面具
销售
月
（3）丽州项目销售价格的合
时间
3,704.63
1、2016年度卓诚兆业盈利预测的主要来源
园C-1区
销售收入
地
2,428.97
月
排屋
2017年度、2018年度及2019年度，卓诚兆业的盈利预测金额分别为
2016年1月21日，安徽铜峰电子股份有限公司（以下简称“铜峰电子”、“上
产销售，扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润总额为283,523.56万
3
唯一在售项目中，与本案规模相当、产品类型相近的楼盘，其排屋、高层公寓在
86,807.27
未完工项目
3
住宅
五金电商园D区
项目
1.16
排屋
2018年
2016年11月取得施工许可证，并于2016年11月正式动工。项目预计开发周期
-
型
8月
气、电梯等配套工程。塞纳庄园项目预计于2016年10月工程竣工，预计2017
分别为2.55万元/平方米和4.02万元/平方米。公司对丽州项目销售价格的
万㎡，总建筑面积约20万㎡（地上11.7万㎡），由五星级酒店、高档百货商场、
367,967.89
2017年
5,712.00
32,155.99
（万元）
21,687.71
