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滨州二手房市场调查:房源减少 需求却依旧旺盛

  很长一段时间以来,滨州房地产市场一直处于平稳期,无论是新楼盘还是二手房,成交量和价格总体上都呈现缓慢上升的趋势。不过,自今年下半年开始,随着全国楼市整体升温,加之不动产登记政策逐步落地,本土二手房交易市场上的平衡开始被打破,原先供不应求的局面进一步加剧,人们开始担忧,自己看上的那套二手房,价格会就此一上扬吗?很长一段时间以来,滨州房地产市场一直处于平稳期,无论是新楼盘还是二手房,成交量和价格总体上都呈现缓慢上升的趋势。不过,自今年下半年开始,随着全国楼市整体升温,加之不动产登记政策逐步落地,本土二手房交易市场上的平衡开始被打破,原先供不应求的局面进一步加剧,人们开始担忧,自己看上的那套二手房,价格会就此一上扬吗?

  记者从市区多家房地产公司了解到。这些年来,尽管滨州二手房市场一直处于供不应求的局面,但总体上供求关系还是平衡的,房价是稳中有升,上涨的节奏比较缓慢。

  一方面,滨州人刚需的主导地位一直没有什么变化,婚房和学区房依旧占据着总成交量的六到七成。另一方面,在约占三成的改善型购房中,二胎家庭成为了其中的主力军。

  刚刚出炉的统计数据显示,今年前9个月,滨州市出生人口4.29万人,其中二孩比重达67.4%。“这部分购房者的年龄普遍在30岁到40岁之间,他们的情况是,想给家人一个更舒适的居住,会选择将现有两居室换三或四居室。可手头资金并不富余,买新楼盘压力不小,只是希望进行一下过渡,所以都将目标对准了二手房市场。”信源房产经理李艳玲分析道。

  最后的一成,则由投资型购房和其他原因购房者组成。有业内人士坦言,在国家的调控政策下,这两年滨州投资型购房者可谓凤毛麟角,“可以说,现在大家买房都更加了”。

  这里,还不得不专门提一下学区房。每年的六月前,都是滨州二手学区房交易最忙碌的时候,为了不耽误孩子上学,家长们都希望买一个好地段。李艳玲坦言,这是一种比较特殊的需求,学区房介于刚需和改善型之间,滨州的这种比例和大中型城市也差不多,毕竟中国人对优质教育资源永远都很热衷。

  在滨州风光地产的客户群中,70%以上是冲着学区房来的。“各个年龄段的都有,即便购买的是婚房,客户也会考虑到未来子女上学问题。”目前,尽管二手房价格上涨了一块,但这并没有影响到该公司学区房的成交量。

  当一个市场供不应求时,就成了卖方市场。下半年,滨州二手房市场的一系列表现,都印证了这样说法。

  七月以来,滨州二手房每平米的均价发生了两次上涨。众所周知,第一次是跟随房产市场整体升温的结果,但进入9月份以后的第二次上涨,又是为什么呢?“近期的涨价与房源总量减少有关。”一位业内人士分析说,“ 9月之后,我们公司手里的房源每平米上涨了大约300-500元”。

  随着下半年不动产登记政策正式在滨州正式落地,土地性质属于划拨的二手房无法进行交易。有业内人士估计,这使得滨州市场上3成左右的二手房交易受到影响。“尤其是渤海十以东的老城区,大概有八成以上的小区不能交易了”。

  如此一来,相当一部分房产公司的日子变得不好过了,“与之前相比,现在每个月的交易量大概下降了100套甚至更多,而消费者的刚需却依旧旺盛,价格上涨是自然的。”这位业内人士坦言,僧多粥更少,的竞争才刚刚开始。

  “比如一套二手房,卖家认为现在楼市走高,从下半年起将整体售价提上去一块,而不动产登记实施之后,在此基础上又提高了一块。”汇森房产总经理孙策强调,这种上涨只能算是短期行为,毕竟土地划拨问题是暂时的,只要之后能够得到解决,房价是没有继续快速上涨空间的。

  反之,如果划拨土地交易暂时不能给出解决办法,那么业内预计到明年上半年,二手房价格可能还会出现新一轮上涨。毕竟,供求决定价格,在房源减少的情况下,二手房价格似乎不可避免地会进入上升通道。

  这些年,滨州二手房市场经历了几次波动,但始终都被业内所看好,吸引了相当一批从业者入行。尤其是2015年国家出台的一系列买卖优惠政策,让本土二手房市场进入了黄金期。

  比如,当时有一项政策,在2015年3月30日之前,二手房只有满5年才能享受优惠政策。但从2015年3月30日之后,之前满5年才能享受的优惠改为满2年即可享受,这大大有利于二手房的交易。加之银行存款利率偏低,滨州二手房市场变得十分活跃,成交量始终保持在高位。

  “那个时候房地产市场整体向好,滨州的二手房价格也一直在涨,只不过涨幅比较平缓。”滨州汇森房产总经理孙策回忆道,2015年的那些优惠政策,直接刺激了市场。当时滨州二手房每个月的交易量都保持在300套以上,最高时一个月能接近400套。

  如此算来,我市二手房一年的成交量大约在4000套左右,交易的活跃不仅体现在总量上,交易的频率也在逐渐加快。风光地产总经理邵艳琴表示,根据他们测算的一个平均值,一套房产先后一共会经历5到6次交易。

  总部在济南的风光地产,一直主攻三四线城市二手房市场,自他们 2014年进入滨州市场以来,已经感受到这座城市对二手房的热捧,“市场越来越成熟,交易也越来越频繁。从我们成立时到现在短短两年,手里已经有房源经历过两次交易,相信这种情况会越来越多。”

  业内普遍的共识,是房地产行业不会永远走下坡,不管大城市还是滨州都一样。尤其是滨州二手房市场,价格很稳,泡沫不多,相对供不应求是市场活跃繁荣的一个重要因素。

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