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管南逆袭,这个四环边的万亩大盘值1.3W吗?

[壹

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管南逆袭,成为最近郑州楼市的关键词之一。

从当初的“脏乱差”,到现在各种利好加持,其潜力被不断放大。

管南片区与主城区相接,中间无断裂带,且是连接主城区航空港区和南龙湖的重要枢纽区域,使其更容易享受城市东南发展的利好。

交通方面,管南可直达东区CBD、高铁商务区和北龙湖金融岛;已通车的地铁2号线和即将通车的4号线将大大提高区域公共交通的便利性。

小李庄站的获批更是为这片区域的购房者打了一针强心剂,作为承接郑州中心站普客运输功能的小李庄站,建成之后,预计日客流量可达10万人。

小李庄车站示意图

根据小李庄车站“站城一体化”的规划方案,以“车站枢纽中心“、“总部枢纽中心”为两大中心的规划设计,让区域“零距离换乘”。

根据初步方案,地铁4号线延长线、地铁12号线延长线、地铁16号线和K1快线,4条地铁经过小李庄车站。

在这4条地铁线的加持下,可以做到不用换乘即可直达北龙湖、CBD、常西湖、象湖、龙子湖、南龙湖、滨河新城等郑州大多数的热门且战略位置重要的组团。

更重要的是,小李庄站及引起的其他工程投资总额高达272亿,对比郑州东站的94.7亿,郑州南站的181亿。

小李庄核心区规划图

小李庄火车站未来承接的可能就不只是现在的郑州火车站,或许是一个综合度更高的东站。这样的话对照东站附近两万多的房价,我们可以畅想下未来这里的房价能达到多少。

不过需要提醒一点,对于火车站带来的庞大人流和产业,对于区域经济发展或许有一定的好处,但是对追求居住的购房者来说,或许是把双刃剑。

示意图

毕竟,火车站对一个区域会产生撕裂和隔离的作用,因为硕大的车站和宽大的轨道是隔列城市的。

不管怎样,城运带来产业,产业带来财富和人流量。有人带着钱源源不断的涌入,这就是管南最核心的优势所在。

除了区域巨大的发展潜力,目前管城区价格的“亲民”,也帮它收获了一大波刚需群体。

相比北三环外一万八左右的均价,管南三环外一万五左右的均价被众多购房者高呼“真香”。

随着富田九鼎公馆、绿都澜湾、永威城等项目的销售节点接近尾声,南四环边的融创城和富田九鼎华府逐渐成为购房者关注的重点。

[贰

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管南,出大盘。

融创城整体鸟瞰图

位于南四环内的融创城总占地约1086亩,目前在售的19#地块为融华园,位于兴隆路南,明月路西。

融华园鸟瞰图

融华园项目占地约52亩,容积率2.98,绿地率36.6%,规划有9栋住宅。

总户数900户,停车位924个。融创物业,物业费3.2元。

产品方面,主要有96㎡、99㎡、119㎡、131㎡的三房。

融创城户型图:左:96㎡;右:99㎡

融创城户型图:

左:

119㎡;

右:

131㎡

融创城在户型设计方面还是不错的,四个在售户型均为三开间朝南,动静分区,餐客一体设计。

整体来看,户型设计方正,基本没有硬伤,通透性也很好。

九鼎华府整体鸟瞰图

位于南四环外的富田城九鼎华府总占地约9800亩,目前主要在售为五号院,剩余4#楼少部分低楼层的99㎡房源。

115㎡、125㎡房源可选楼层稍多一点,均价在12700-13500元。

让置业顾问算了一个8楼的99平户型,优惠完单价13010元/㎡,首付30%为394341元,月供5244元。

另外,该项目和九鼎公馆一样可使用公积金和组合贷。

预计近期会推出六号院,不过六号院交房时间据说要等到2024年了。

八号院鸟瞰图

五号院总占地约53亩,容积率2.99,绿地率40.93%,规划了6栋高层和一所12班幼儿园。

社区共规划950户,机动车车位984个,其中地下停车位969个。

九鼎华府户型图:左:99㎡;右:105㎡

九鼎华府户型图:

左:

115㎡;

右:

125㎡

九鼎华府的户型同样设计非常用心,在售户型均做到了三开间朝南,动静分区设计。

相比融创城的户型,九鼎华府除了99㎡户型,其余都是客卧一体大阳台,观景效果会更好。

[叁

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配套方面,目前南四环周边现有的还较为欠缺,更多的依赖项目自身规划。

融创城区位配套示意图

交通方面,融创城周边暂无地铁规划,九鼎华府五号院距离规划中的地铁16号线最近站点约800米。

自驾的话融创城的融华园

和九鼎华府的五号院均靠近南四环高架,并与机场高速、中州大道相连,后期不管是外出还是通往市区都很方便。

商业方面,融创城项目规划约十万方时代商业综合体,主要集中在融馨园以北,融华园内部也规划有少部分商业。

九鼎华府区位配套示意图

九鼎华府周边和融创城一样,没有成熟的商业配套,后期只能依靠项目自身6.8万方的商业综合体和社区内自配的小部分商业。

教育方面,融创城内部规划有5块教育用地,涵盖2所小学,1所初中,2所高中,同时规划配建4所幼儿园。

九鼎华府项目自身规划3所幼儿园、1所小学、2所中学,周边有管城3中、管城6中、郑州市29中,具体划分情况需要等交房后才能知道。

环境和医疗方面,融创城周边有十八里河,项目内规划有约5.5万方康养中心;九鼎华府周边有七里河,八号院紧挨管城回族区第二人民医院。

[肆

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融创城目前在售的融华园

,最低1.2W左右的价格,性价比较高。当然,这也和该地块的两大劣势有关。

再生资源暨垃圾分类教育基地

一个是融华园

东边约500米左右是占地26亩的管城区再生资源暨垃圾分类教育基地,也就是大家说的垃圾分拣中心。

该分拣中心看处理的垃圾种类来看,应该不会产生较大气味,不过具体还要看运营之后的情况。

另外一个就是南边距离南四环高架较近,临近楼栋会受到一定的噪音和粉尘影响。

九鼎华府目前价格依然在一万三左右,相比融创城的一万多,性价比低了不少。

九鼎华府样板间示意图

但九鼎华府的交房标准更高一些,比如社区单元精装大堂、全屋地暖、精装点位交付(USB充电插座、多功能插板、人体感应控制灯、紧急求助按钮、照明一键断电开关等)等。

综合来看,九鼎华府虽然位于四环外,但按照宣传来看交房标准相比融创城应该更高一些。

而融创城的性价比更高,如果选择是避开靠近高架的楼栋,个人认为对于资金紧张又想置业四环内的刚需来说,是个不错的选择。

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  • 编辑:刘卓
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