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比拼现在、将来 看看“三城一区”“哪家强”

作为北京建设科技创新中心的重要载体,“三城一区”显然未来北京无论是科技和产业发展的重点。产业必然带来的就业人群的居住问题,以及大家都关心的城市宜居问题,所以从规划、城市发展乃至到住宅方面,这几个区域也一直是大家关注的焦点。近日,市规自委公布了“三城一区”规划建设的进展。今天,我们就来看看四个重点功能区目前和将来会有哪些期待。

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“三城”是中关村科学城、未来科学城、怀柔科学城。“一区”是北京经济技术开发区,也就是大家所说的亦庄开发区。

市规自委公布的信息显示,在新总规确定了“三城一区”后,这4个重点功能区在规划编制和区域建设方面都有了阶段性的进展。目前,海淀区正在组织编制海淀区街区指引,在分区规划的基础上,将空间指标要素分解至街区。怀柔科学城的控规已经编制完成,城市框架全面扎实起步,29个科学设施平台建设全面开工。未来科学城结合供地和重点项目建设要求,以《沙河高教园街区控规》为试点,开展试点街区控规的编制。北京经济技术开发区则是完成了亦庄新城的扩区,启动了街区控规编制。目前“亦城之心”地区控规已编制完成合规性审查、技术审查和部门联审。

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下面就来比较一下“三城一区”这四个重点功能区。在“三城一区”中,“老大”无疑是中关村科学城,“底子最厚、块头最大、实力最强”无可非议。而其他三大功能区,可以说是各有侧重各有千秋。怀柔科学城以中科院为基石,承载的是国家战略的科技创新。未来科学城则是要打造产、学、研的全链条,更突出的是企业的研发中心。而北京经济技术开发区作为“三城一区”唯一的一区,更突出的是这些创新在产业的落地。从面积来看,中关村科学城的面积最大,包括海淀区全域及生命科学园等昌平部分地区,面积为243平方公里。整个海淀区都是在中关村科学城里,光是这一部分,就是其他所有功能区都无法比拟的。

北京经济技术开发区的“块头”则是第二大的,亦庄新城在扩区之后,总面积达到了225.4平方公里,直逼中关村科学城。剩下的两个里,未来科学城规划区范围170.6平方公里,怀柔科学城则是约100.9平方公里。另外,从目前的发展情况来看,中关村科学城的底子太厚了,即使感觉上还没有发力,它还是其他两城和一区都无法比拟的。怀柔科学城和未来科学城在某种意义上,可以说是新建或是部分新建的,所以目前主要还是前期的规划阶段,真正到显山露水、成规模还有待时日。经开区虽然没有中关村科学城底子厚,但也是个“老资格”了,从上个世纪九十年代初就设立,发展了20多年,已经形成了很大的规模,已经是北京经济增长的重要引擎,可以说现在要做的是怎么在“好上加好”的问题了。

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而且,从个人观点看,刨去中关村科学城之外,从产业和居住的协调发展,也就是“产城融合”上,更看好经开区未来的发展。怀柔科学城更侧重于重大科技的研发,未来科学城也比较侧重于科技教育和企业研发,这当然非常重要,但对一个城市或者区域的经济发展来看,更重要的是要把这些科技创新和成果,落实到产品上,落实到经济效益上。毕竟,制造业、尤其是高端制造业是中国经济的立国之本,也是实体经济的基础。亦庄在“三城一区”中则是唯一定位侧重在产业方面的。总规对于经开区的定位就是,建设具有全球影响力的创新型产业集群和科技服务中心、首都东南部区域创新发展协同区、战略性新兴产业基地及制造业转型升级示范区。

本身亦庄在高端产业上就是北京基础最好的区域,北京奔驰、京东方等都坐落在亦庄,当然,这里也不乏新型行业,包括眼下“时髦”的互联网行业,比如京东。而且,从“三城一区”本身的定位上,经开区也有承接“三城”科创成果落地产业的功能。在过去的五年里,经开区平均每年承载“三城”科技成果转化项目100多项,去年达到了150多项,今年力争突破200项。经开区工委书记王少峰最近也表示,在产业发展方面,经开区将力争建6个千亿级产业集群。类型则包括“中国芯”、“高端车”、“创新药”、“智能造”、“数字经济”这些“硬核科技”的高端产业。

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另外,大家关心的居住方面,亦庄是“三城一区”中唯一一个在功能定位中提出宜居的。当然,这并不是说其他几个就不宜居了,但总规对于一个功能区提出的功能定位中就提出宜居,说明对这一地区宜居的看重,权重是不一样的。大家都知道,作为一个开发区,亦庄最初的“起家”,是完完全全的靠着产业的。后来,随着产业的集聚,就业人口的增多,住宅方面也逐渐发展起来了。但如果光有产业,城市不宜居,人们就不愿意再这里居住,职住平衡谈何而来。因此在新总规中,亦庄的功能定位除了产业之外,明确要建设宜居宜业绿色新城。并且也明确了目标:到2025年,亦庄新城将初步建成宜业宜居的高精尖产业新城;到2035年,建成产城融合、人才汇聚、功能完备、宜业宜居、活力迸发的世界一流产业综合新城。

产业和居住这一块儿必须融合的很好,才能实现“双赢”。产业发展了,就业人口增多了,居住的需求也增加了,从房地产的供需关系来说,无论是土地、还是房屋,价值也就会更大。这也是为什么海淀中关村、西北旺、朝阳望京等地区房价会更高的原因。反之,居住的人多了,城市更宜居了,对产业发展的就业人口、城市环境等也产生良性影响。可以仔细看下面的数字。亦庄新城目前常住人口51万人,按照新总规确定的人口规模要求,到2035年规划常住人口将达到89万人,较现状增加38万人;规划就业岗位约65万。一方面,与大部分区都控制人口规模、甚至要有所下降不同,亦庄是少有的人口规划要增加的。再看,规划常住人口是89万,就业岗位就达到65万,这就要求了亦庄必须要走产城融合、职住平衡的路。将来亦庄的住宅,会更支持经开区产业的职工、特别是人才去买和租。当然,并不是居住人口越多就越宜居,宜居更体现在环境、教育、医疗、养老等配套上。这些年可以明显看出这是亦庄除了产业外发力的重点,同仁医院二期、以及一系列的小学、中学等。毕竟,产业需要的是人才,想要把人才留住,就必须提供好的服务。经开区甚至提出了除了住房体系外,协助人才的子女入学和家属就业等。

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从过去更侧重“产”,到如今的“产城融合”、“宜居”,这也是亦庄近两年住宅供地增多的一个重要原因。前几年,和整个北京的土地供应一样,亦庄(新城概念,包括台湖、马驹桥、旧宫、瀛海)大都供应的是限竞房地块,不但限定价格,而且有“9070”的户型限制。这也使得近两年亦庄地区入市了很多刚需上车盘,东望、金茂悦、和悦华锦、禧瑞天著、熙悦林语等等,总价大约在500万左右。而随着去年开始限竞房供地减少,不限价、不限户型的纯商品房地块越来越多,亦庄也供应了一些改善型项目,比如位于亦庄河西的中海京叁號院,这里也是亦庄教育资源最集中的区域,也是亦庄未来生活圈的核心区域之一。

仅仅从大落地窗和全合金幕墙组成的外立面看,这个项目和普通的住宅楼涂料或是石材完全不一样,和中海另一个在丰台的豪宅项目甲叁號院类似,似乎这已经成为了中海这一系产品体现其与众不同的标配。

户型则是168-240平米的大平层,每户平均拥有15平米以上的无界玻璃幕墙。而且面宽进深比在1:0.83-1:0.87之间,总的南向面宽至少在14米以上,客厅面宽最少也是6米多。

当然,改善型的豪宅自然价格不菲,因为户型面积最小也是168平米,这个项目房源的总价肯定全部都会是千万级的,不过,既然是亦庄这样的高端产业聚集区,追求生活品质的改善家庭也是大有人在的。

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