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地产四问,楼市会走出“慢牛”行情吗?

文|邓浩志

中国楼市会走出“慢牛”行情吗?

基本不可能!三四线城市人口长期流出,已经很难再牛了。而大城市,尤其是需求旺盛的一线城市,如果供应实现市场化,到有可能逐步实现平衡。但现在土地供应量是ZF说了算,地价,房价,购房条件,按揭条件,融资利息,甚至产品、广告、销售方式等全部都是政策说了算。而政策反应速度注定没市场快,没市场积极。所以政策总是慢半拍,扶持和打压的力度也总是矫枉过正,而方向也是不断反转,很难实现政策的连续性。所以波动幅度也是比较难放缓的。

稳房价的核心目的是什么?

千万不要搞错,控房价的目标不是让所有人都买得起房,而是要防范金融风险。控房价第一目标是不允许房价大跌,大跌就有金融风险。控房价上涨过快其实也是为防范下跌的准备。至于居者有其屋的解决办法,其实在发展租赁住房,尤其是大城市。房子早就是中产阶级财富的标志了,如果你想获得这枚“徽章”,就得靠自己努力,别老幻想着能把房价给“骂下来”。越骂它越涨,越骂你的心理也越扭曲。实在点,有能力还是赶紧上车吧。

分城施策也有局限性?

中央与地方的收入分配办法决定了地方收入的大头来自于“卖地”(全国所有城市“土地财政”占比都在50%上下),而楼市调控中有“分城施策”的要求,如果地方ZF严格执行,实际就是切断自己的收入来源。用脚趾头都能想明白,谁会自绝财路?谁会认真干这事儿?当然,回到过去全国政策一刀切更不合适,因为城市之间市场是千差万别的。

大批高学历人才也做地产经纪人?

据某机构统计,2020年我国房地产经纪人总数已接近200万。全国大专及以上学历的房地产经纪人占比为43.29%,其中本科及以上占比17.1%。在一线城市的房地产经纪人中,本科及以上学历占比分别能达到49.57%和61.91%。有评论认为:二手房经纪已成“香饽饽”,不少本科生甚至研究生纷纷加入该行业……而实际情况可能不完全是这样。

1、 扩招使得各行各业的学历都在提高。今时今日,只要你还愿意去考试,混个大专学历是十拿九稳的事情。所以现在是总体人口的学历都在提高,而不单是某个行业。

2、 各地的人才政策使得“高学历”越发集中到大城市。现在全国人才都被大城市的购房指标,人才补贴,落户扶持等政策所以吸引。除了体力劳动工种外,能到大城市打拼的,“高学历”已经是标配。所以“高学历”在大城市年轻群体中本来就很“泛滥”。

3、 就业环境不好,“高学历”也只能将就。二手经纪人就是个辛苦的工作,据统计,40%的经纪人,每天加班超1个半小时;超10%的经纪人,每天加班在3小时以上。而且有33%的经纪人上班时间在8点半之前。而和其他同样加班较多的行业相比,比方说程序猿,二手经纪人总体收入更低,收入波动幅度也较大,所以从业人员的流动性也很强。但这个行业入行门槛低,形势所迫,“高学历”也只能将就。

二手行业专业化程度提升。这个一般体现在专业部门的增加,比如目前大型二手公司都设有研究部,品牌部等,这些工种对学历要求较高。至于前线的业务经纪人,由始至终的衡量标准都是以业绩为王,学历高低根本不是关键。

(本文图片来自网络)

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