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中签率约10%!22盘登记提醒:为慌张买单不可取!

开年后至今,在西安中心城区、长安区和沣东新城三个平台上,共有22个盘6250套房推出接受登记。

在1个多月时间里,累计吸引85244人次登记,出现3个“万人摇”、8个“千人摇”,吸足了眼球。

在所看到的部分楼盘登记飘红,甚至颇为惊人的“万人摇”背后,反映什么样的市场状况?

在春节后(2月23日)到3月26日,西安三大登记平台上,累计有22个项目推出新房源登记。

这些盘的价格区间在1.12-3.33万/㎡,共有6250套房源,累计有85244人次登记,核验通过68185人次。

从房源登记比看,达到了13.6:1,核验下来达到10.9:1,这是从西安限购区域执行意向登记以来,出现的阶段性的比例新高,整体中签率仅占10%左右!

这22盘中,有7个盘不摇号,仅占约32%,其它的盘都摇号选房,出现了2个“万人摇”、8个“千人摇”。

令人震惊之处在于“万人摇”以及“千人摇”中的超过4000人摇的4个盘。这也是被认为楼市“热”的关注点所在。

2021年开春楼市的状况与2018年开春有些类似,出现了入市步伐加快、集中入市、房源短时间内“紧俏”等特征。

但是导致这一类似情况的重复出现的原因却不一样。

2018年时,确实是存在房源供应不足的情况,而在2021年则又增加土拍“爆款”、“停工”等因素在内,造成了恐慌性入市加剧!

在总体态势下,细分市场面看,则情况又有所不同。

从面向主流置业需求的刚需价、刚需产品看,则是明显出现了新房源供应相对不足的情况。

从2月23日到3月23日,三个平台上累计有8个盘刚需价盘推出登记,价格水平在1.12-1.58万/㎡之间,可售房源量为2965套,占同期推出的新房源总量的约47%,一半不到。

需要说明的是,山水美树项目的产品是洋房,不属于刚需产品,但是其价格水平,在当前却又不得不归于刚需价之列。

从实际登记和核验的情况看,这2965套房,累计吸引54562人次登记,约占同期登记人次的64%。

这8个盘的房源登记比为18.4:1,核验下来为14.2:1,比同期总体登记比分别超出4.8和3.3个百分点。

从中签率看,这8个盘的总体中签率仅为6.9%,不但低于同期总体10%的中签率,也是同类价格房源在各个阶段中签率最低的。

因此,可以看到这8个盘有7个摇号选房,其中有2个“万人摇”、4个“千人摇”,还有1个接近“千人摇”。

什么时候“万人摇”、“千人摇”不稀奇了、不值钱了?说来就来?这是西安楼市历史上所罕见的。到底是房少,还是买的人多?

且慢下结论,我们再看看高价位盘的情况。

在从2月23日到3月26日期间,三大平台上,属于高价位、改善产品的楼盘,有14个推出新房源登记,价格水平在1.71-3.3万/㎡之间。

这14个盘,共推出3285套房,约占同期房源量的52.3%,累计吸引30682人次登记,约占同期登记人次的36%,核验通过25788人次。

这14盘的房源登记比为9.3%,核验下来为7.85%,整体中签率为12.7%,比刚需价房源要高得多。中签率是刚需价房源的接近2倍!

这14个盘中,摇号盘占比要稍高些:有6个盘不摇号,占总量的约42.9%;摇号的盘有8个,占总量的约57.2%。在摇号的盘中,出现1个“万人摇”,4个“千人摇”。

特别引人关注的是CID中央首付在1.82万/㎡的价格水平上“万人摇”和中海曲江大城·君尚府在1.79万/㎡的价格水平上6000多人摇!

可以看出,在这类盘中,摇号的集中在城东及浐灞,还有曲江和高新各1个盘。从地段看,要么是成熟度较高,要么是现状基础不错、未来可期。

但是,还有一个更为值得注意的“刺激性”因素是土拍,在上表中曲江和浐灞楼盘附近,开年都拍出了高价地块,综合楼面价在1.5-2.4万/㎡,未来房价预期较高。

同时也反映出,在高阶改善通道中如何更好地置业投选,不少人还处于迷茫状态,容易受刺激性因素影响,不够理性。

在某一个时间段到底有多人会买房?这是楼市中的哥德巴赫猜想,至今没有人能估算出来,也没有一个数据能清晰地反映出来。

从西安市统计局发布的数据看,2020年西安商品房销售2559.79万㎡,同比下降3.0%;其中,商品住宅销售2086.77万㎡,下降3.2%。这个数据包括西安城区、西咸新区和西安郊区县。

具体到西安城区,从2020年的登记数据看(含西咸新区沣东新城),新房成交总量约在8万套左右,加上二手房约7.29万套,成交总量约在15万套上下。也就是说,2020年在中心城区和沣东新城有约15万人次购买住房。

我们从近期的登记人次中,也基本能看出一些当下买房人数据的端倪,从3月11日到15日的三大平台登记数据看,累计有约2.6万人次意向买房,满打满算近期有约3万人次想在中心城区和西咸新区沣东新城买房!

这还是各种刺激性消息作用下,一部分购买力提前入市,也就是当下需求和未来几个月的潜在需求集中爆发显现的结果。

对于买房人来说,恐慌性入市的后果是难以预料的,还是要理性些。今年买房需要注意的是:

一是部分新盘的价格涨幅有限,二手房也开始控价。

从2021年第5批次新房价格备案公示开始,都是整盘价格公示,前后批次价格差很小,不用担心这些盘后续房源价格会涨多少,看中的,可以继续锁定。

现在西安二手房严禁挂牌价虚高,明显高于实际成交价水平的房源不允许挂牌,一定程速度上可以稍微控制一下二手房价格涨幅。买二手房也不避慌。

二是开始剔除“代持”购房,严格购房资格审核和首付款来源核查。

这在一定程度上可以控制一些投资性置业在主城区和刚需置业“抢房”的情况,也可能造成一些分流置业。

当然,最关键的是新房源供应的增量问题,如在未来三个月内,新房供应达到一定的量,也可以缓解当前稍许存在的供求失衡的紧张局面。

总体看,如能接受可控的价格涨幅,今年买房还是可以做到从容选择的。无论如何,慌张入市不可取,理性选择是王道。

编辑=六言编审=周鑫

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