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2021年的南京楼市,三成首付还有意义吗?

我们先看一张老图,这张图大概是2018.12的南京全市楼市板块价格表,大概的板块价格是这样的。

2019年初对于首付的要求:

河西南楼盘由于严格限价要求八成首付外,江北核心正核五成首付,其余板块均只要三成首付即可。

也就是上图中,红色板块那几个小斑块,南京绝大部分地区三成首付即可。

到了2020年:

江北核心区90%的楼盘要求八成首付,河西南及河西部分楼盘由于总价太高基本无缘刚需,其余板块还是三成首付居多。

2018-2020年,由于严格限价,价格是没这么波动,热点地区首付是全部提高到了八成。

实际上,就是变相涨价了。

有人说南京不争气,价格比其他城市弱很多,你是不知道,八成首付还几千人摇号,其实动能一点都不弱,我没见过其他城市敢N个盘提高到八成首付还这么多人过来玩。

只不过我们的微操手段比起其他城市更加高明罢了。

合肥滨湖新区二手房从22000涨到3万,江北新区核心区二手房从30000涨到45000,其实没弱多少,只不过我们低调而已。

低调才是真的坏。

又到了2021年:

原本的刚需板块,比如燕子矶要求五成首付(金科、宝能、万科),贾西彰泰传闻要求五成首付。

这个其实算2021年的一个标志性节点,大家要注意这一动态的变化,是一个很重要的转折点。

什么意思?就是随着限价政策的不放松,首付提高也是要逐步蔓延的!

我们举个极端例子,再继续限购限价五年,那个时候,全南京的房价都是限价三万,会发生什么极端情况?

宇宙中心(江南江北拥江滨江板块):全款+买包+几万人摇号;

次热点地区(大校场、南站):全款+买包+五千人摇号;

有价值板块(燕子矶、贾西、核心非核心板块):八成首付+买包+摇号;

其他一本板块,五成首付+摇号;

偏远板块,三成首付+摇号;

垃圾板块,正常首付。

如果说是南京按这个首付圈层外溢正常供地,其实也不可怕。我随着首付的外溢而顺着摇就是了,问题也不大。

边打边退嘛,打中一个就上车了。

坏就坏在,断档了。。。。。

我们拿江北新区的拍地举例:

2020年纬三路到五桥之间,除了南工大板块,基本没怎么拍地,南工大又拍了十三块+。但是这个南工大和三成首付+刚需有没有必然的关系?感觉没啥必然的联系。

我是不是可以理解为:这13+块地,对于三成三百万的人群来讲,拍了等于没拍?

那么江北新区,除了南工大集中出地,还有哪里在集中出地?

答案是:六合(大厂)+桥林。

拍地模式:一块肥肉+一块骨头,即江北核心区+桥林,或,江北核心区+六合(大厂)。

比如今天2021.02.07刚拍的两块地:

龙光以14.2亿元拿下核心区G02地块,金地以4.52亿元夺得大厂G01地块。

模式:江北核心区+大厂。

再比如2021.01.27拍的两块地:

葛塘G25地块经过11轮竞价,达到最高限价6.1亿元,预计最终竞得价为6.2亿元,预计竞得地块楼面价为10532元/㎡。

核心区G26地块经过28轮竞价,用时仅86秒,达到最高限价19.8亿元,预计最终竞得价为19.9亿元,预计竞得地块楼面价为23524元/㎡。

模式:江北核心区+葛塘。

我们再看2020.12.30拍的三块地:

核心区隧道口G22黄金地块被保利里城18.9亿拿下,葛塘G23、G24两幅涉宅用地均达到最高限价

模式:一块江北核心区+2块葛塘。

骨头+肉,骨头+肉,骨头+肉,骨头+肉,话说,你有五成或者八成首付吗?另外,你买包吗?

阿西吧?没有嘛?嗯。。。。。。。

2021年的楼市,三成的首付肯定是有意义的!当然自住,有意义。投机倒把,就看你们自己的造化了。

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