您的位置  科技知识  未来

【REITs CEO面对面】对话领展行政总裁王国龙:让投资者做业主

张雅楠6月28日,领展房地产投资信托基金(以下简称“领展”,00823.HK)对广州太阳新天地购物中心的收购落袋为安,正式成为该物业的唯一持有者。

短短半年时间,领展已经斥资近60亿元达成两笔大宗交易——更早的2月24日,领展以27.72亿元收购了上海七宝万科广场50%股权。

看到这里,你也许会问,领展是谁?对内地绝大多数城市的人来说,领展确实不是一个熟悉的名字,但在香港资本市场,领展一直有着REITs一哥、REITs之王的称号。

自2005年上市至今近16年时间,领展完整经历了香港REITs的发展历程,从发行价10.3港元一路涨至如今的76港元,净收益增长超过10倍,所以行业人士评价领展时会说,“领展的投资人都是在投资领展REIT上挣到过大钱的”。

领展旗下的投资组合主要位于香港,包括商场、街市、停车场以及写字楼,这127处物业大多是贴近社区的民生商场,满足了超过50%的香港人的生活需求。

除了香港大本营,领展在悉尼及伦敦分别拥有2栋甲级办公楼,在中国内地的四个一线城市共布局了8个商场及写字楼。

收购是领展最主要的增长途径之一,低融资成本是重要条件,领展的融资成本仅2.66%,负债比率仅为18.4%。

对比2015-2019年5年时间在内地落子5个项目的进度,领展今年此番动作可谓神速,在其商业版图中,增加内地物业比重本是既定策略,现在看来,疫情反而催化了这一进程。

即便通关不便,坐镇香港的行政总裁王国龙,依然透过内地同事的手机镜头看遍了项目的设备、空间、动线、租户组合以及早中晚各时段的客流情况,最终敲定了上海七宝万科50%股权的收购。

与此同时,领展在2019年斥66亿元巨资收购而来的深圳中心城项目,会以怎样的姿态重生一直备受行业关注,历时两年、花费逾3亿港元改造之后,项目将在今年底正式亮相。领展内部测评,投资回报有望达到两位数。

从财报看,内地的物业组合确实展现出了韧性,续租租金调整率,香港零售物业下降了1.8%,而内地零售物业上升了11.1%。

为了提升在内地的知名度,把握更多投资机会,今年4月,领展将所有于内地全资持有的零售物业项目全部更名为“领展购物广场”。

王国龙说,虽然过去几年我们买的项目只有几个,其实我们已经看了超过200个项目才找到这几个。

对于如何遴选项目、管理REITs以及把握全球投资机会,会同REITs联盟秘书长王刚一道,同王国龙进行了深入交流,这也是我们REITsCEO面对面系列的第三篇。

关于资产

:领展的资产分布在香港、内地四个一线城市以及悉尼、伦敦,过去这一年半,新冠疫情对领展各地资产的影响有何不同?

王国龙:新冠疫情对全球各地不同行业的确有不同程度的影响,我们在这四个地方受疫情影响的程度也不同。

香港政府有禁止晚上堂食,所以最大的影响在餐饮方面,疫情刚开始时,我们就制定了商户同舟计划,从2020年2月开始,共投放6亿港元支持商户。今年4月,我们也用了1400万餐饮现金券吸引消费者回来,因为很多人都改变了他们的消费模式,在家里点外卖或者是自己做饭,我们希望他们再出来。

在内地的项目,开始受到的影响很大,因为最初疫情势头较快,但是恢复得也快,所以我们对内地商场的业务有信心,之后继续寻找项目收购,在2月份买了七宝万科广场的50%的股权,4月统一了我们的品牌,希望可以提升在内地的知名度。

在澳洲和英国,我们只买了写字楼,没有买商场。因为我们看到当地政府的政策跟香港和内地很不同,他们疫情期间有一个政策是,如果商场的租客不交租金,业主不可以叫他们走,所以业主收到的租金可能只有30%-40%,而在香港跟内地,我们一直收到超过90%的租金,所以我们较为担心去英国、澳洲投资商场。

另外,香港和内地有很多的创业者,因租金减少一点,所以很多人都来了,过去一年多,香港已经开了400多个新铺。在澳洲和英国,我们只买了写字楼,当地写字楼的租约较长,如果我们买一些出租率高、回报高、租约较长期的写字楼,租客的信用有可能会较好一点。

:在做购买和出售资产决策时,主要考量的指标是什么?

王国龙:如果从收购方面去看,租金回报率是一个重要指标,就是年租金占收购成本的比例,以及物业在不同经济周期下是进入一个增长期或是慢下来。

我们很多项目都是在第一个租约差不多结束的时候收购的。在第一个租约期,发展商为了招商会给租客一些优惠,经过三到五年发展,第一个租约期快结束的时候,商场已经在市场上有收入保证了,再去招商,这时做收购,我们就可以减少优惠,提高租金。

另外,很多时候,我都跟投资团队说一个很简单的条件,那就是做七日的生意。有一些商场在住宅区,白天大家都去上班了,没有人去商场;还有一些商业区,周末人很少。所以一周七天都能做生意就很重要,比如我们在广州荔湾区或者北京中关村的项目,商场可以做七天的生意,这是一个要求。

虽然过去几年我们买的项目只有几个,其实我们已经看了超过200个项目才找到这几个。

在卖出的时候,资本市场的情况对我们影响很大。我们过去卖出几批项目的时候,都是资本市场带着大量资金来追求优质项目,他们会出一个很高的价格,从我们角度,他们出的价格比我们想象可以做到的增长还要高的话,我只能说,卖给他们了。

另外一些项目,我们觉得已经不是我们的核心项目了,以及出售一些较小的项目,卖几十个商场的钱就买了几个商场。太小的商场做推广的效益很低,所以我们也尽量慢慢地将资产组合由小一点的变为大一点的。

:接下来会增加在内地的资产投入吗?大概会是什么样的比例?

王国龙:我们看到中国内地经济的增长、商场方面的增长、零售方面的增长一直都比其他国家地区要好一点,所以一直都在留意不同的投资项目。

我们较为关注是一线城市及周边地区,没有特别地看二三线城市。投资方面很重要的一个条件要求是,你去买可能很容易,但是投资的时候一定要想,有一天你会卖掉。如果在二三线城市,想卖的时候,可能没有那么容易,而一线城市始终有很多投资者有兴趣。

我们会继续加多一点力度去投,没有一个确定的比例,但是我想从现在的10%-15%应该到20%都有机会。

:资产类别还是更看重购物中心吗?写字楼会考虑吗?

王国龙:我们都有看,但是写字楼本身,内地的环境跟其他地方有一点不同,很多大型企业都喜欢自己拥有写字楼,所以较难找租客,我们在上海的写字楼,大部分租客都是跨国企业。中国的很多大企业可以拿到地,发展自己的总部,跟其他国家很不同,比如我们在澳大利亚最大的租客就是当地最大的REITs,ScentreGroup,他们虽然自己就是做物业投资的,但总部还是租的。

所以我们在内地的投资以商场为主,当然有电商影响,从风险管理的角度,应该投入一些物流物业,我们也有看,但在过去两三年间,物流物业有太多资金去追了,我们觉得价格不太理想,有一点高,有可能要等周期,价格理想一点才投资吧,现在不是最好的时间。

王刚:你怎么看内地所谓的新一线城市?像杭州、苏州、成都。

王国龙:北上广深及周边的地方,我们是有兴趣的,所以杭州、苏州都在我们关注的范围内。这四个大型城市对周边地区的影响很大,但你去看成都、重庆,供应量已经很多了,还有很多新供应,我想租金的增长应该有很大限制,增长的空间没有香港、北京、深圳那么快。

从人口数据看,成都的常驻人口超过2000万,跟一线城市是相当量级的。

王刚:但你要看它的商业面积,人均商业面积和潜在的供应量。

王国龙:也要看他们的消费能力,你去看平均收入、平均家庭收入是多少,中产有多少,不可以看人均GDP的。家庭收入都不高的话,这样的城市有可能可以支持两三个高档商场,但是其他的消费者可能买东西的价格就低一点了,而租金和营业额是挂钩的;另外就是每个城市受电商的影响也不同。现在我们团队也不是很大,到北上广深这些城市和周边地区做项目研究已经很忙了。

:领展在内地的团队有多少人?

王国龙:因为过去买了几个项目,都有机会将项目团队加入领展,所以有100多人在内地不同的城市。2020年也在上海正式成立了我们中国内地的总部。

:内地的调控政策对房地产企业资金状况提出了新的要求,可能会影响到市场上一些资产的流通,有给你们带来更多的投资机会吗?

王国龙:内地的一些发展商有可能从融资方面受到影响,我们觉得这应该给我们更多的投资机会,但是到现在还没见到价格有特别大的下降。

我们正在看的几个项目,是因为这个原因,卖家的融资方面有一些问题,我们也希望未来几个月可以谈好这些项目。

:你们会面对的竞争对手主要是哪些?

王国龙:我想现在外国投资者稍微多一点,最主要是一些私募基金或者其他的投资信托,但是内地的对手较少一点,也有一些保险公司、保险基金,但是保险基金很多时候要求的回报比我们高,所以他们在看一些项目时,不一定有竞争能力。

关于REITs

:在REITs里的资产、在上市公司里的资产、没在上市公司里的资产,它们之间有什么样的区别呢?

王国龙:你说的几种都是投资房地产的方法,上市的房地产公司当然比不上市的规范多一点,公司管治做得好,透明度高。

上市地产公司跟房托不同的地方,比如说在香港的房托,除了有上市的条例,还有房托的条例,最主要的要求分派红利每年至少要分90%,但是上市的地产公司,他们分派利润可以每一年都不同。

最主要的要求为什么是最少分红90%?房托从美国发起时的初衷是很简单的,投资房托的投资者差不多等于自己买了商场的一部分,跟一个业主没有分别,你不是买一个公司的股票,买的是这些物业,当然租金减了营运成本之后的利润是你的,所以分派90%以上,你跟业主应该是没有分别的。

领展派100%,所以投资者真的是业主。

当然,上市的地产公司不派那么多,另外的一个原因是,他们也做多一点开发的项目,做开发的时候,有可能基金要求不同。领展大部分都是投资项目,收租的,不一定是靠开发的利润去派红利。

另外负债比率REITs有控制,刚才说了50%是最高的,但是上市公司有可能更高。

组织模式不同,REITs是一个基金,跟公司不同,基金除了董事会、营运人员,也有信托人,所以多几个独立掌管的团队保障投资者。

另外REITs跟私募基金也不同,私募基金很多时候有一个年期,他们有三五年的时候去投入,过了5年7年之后卖掉。REITs很多时候可以长期持有一些物业,当然刚才说过了,如果增长率放慢,不再是核心的项目,可以将他们卖掉,但是我们的出发点没有一个限定的时间一定要卖掉。

:要管理好一个REITs,需要做好哪几个方面工作?

王国龙:一个REITs要做得好的话,有三方面都要做好:

第一是将物业优化,提升它的价值。消费者需求会变,时间也在向前,我们需要从设计、租客组合方面做适当的改变。比如今天流行的一些品牌,两三年之后,很多人不去了,一旦你改变得太慢,就会影响到租金,租金根本上是跟租客的营业额挂钩的,所以怎样跟潮流一起去改变很重要。

在成本的控制上,其实一个商场最大的三个成本,第一是电,第二是人工,第三是税收,税收我们没有办法去控制,人工成本也一直在上升,这也没办法,但是在电这方面,我们控制得非常好,过去10年,我们在香港的用电量减了40%。

第二是做好资产组合,一些资产的增长率有可能慢慢降低,需要卖掉换一些增长更好的项目,这是我们经常考虑的。

第三是资本管理,降低融资的成本支持继续发展。我们不停地寻找新的融资方法,将融资成本降低。当然最近几年,绿色融资也是一个方法,帮我们将一些融资成本降得更低了,我们过去几年发了很多绿色债券。

王刚:你们5月刚发了一个离岸人民币债券,利率2.8%。

王国龙:这也是一个很特别的空间。

:现在香港的REITs新规放宽了对REITs的负债要求以及收购资产的比例要求,就在这样的新规下,领展有新的投资策略借力这样的政策红利吗?

王国龙:有的,我们也很高兴香港证监会将条例放松,负债比例上限从45%提升到50%,但是我们也不会用尽这个空间,因为要考虑信用,如果要继续保持A的信用评级,负债比率需要保持在20%左右,负债30%-40%的时候,评级有可能下降到B,融资成本就会提高,所以有这个空间,但是我们要很小心地用。

:对内地已经开始交易的基础设施REITs,你会有什么样的建议?

王国龙:在不同地方开始有REITs的时候,很多企业就用REITs做一个融资工具,他们选择放在REITs里的项目不一定是最好的,投资者很容易看到,觉得增长不够的话,REITs的发展也就不好了,之后他的融资成本提高的时候,再收购新项目就有一定的困难。

所以我有机会碰到一些准备做REITs的同行,我都说,你不要只把REITs看作一个融资方法,也要对投资者有交代,放一些优质的、有增长的项目在里面,管理要做好、成本要控制好。刚才说的,我们关注的那三方面都要做好的话,投资者投了一个新产品,觉得赚到钱了,将来发展得更好。

香港刚开始做REITs的时候也有这样的经验,一些做得不好的REITs上市之后,有一些投资者亏本,他们就说我不投REITs了。

所以刚开始的时候怎么去控制、审批,把一些好的项目做好,我想会对整个行业的发展有很大的影响。

:你认为REITs的CEO,最重要的工作能力和工作内容是什么?

王国龙:第一就是有很好的团队,有了很好的团队要给大家一个愿景,表达好,令同事员工认同并执行。

我2010年5月开始做行政总裁,我们当年11月发表了愿景,另外就ESG方面的一些理念跟董事会沟通,有他们的支持之后,跟投资者去沟通我们的营运策略和目标。

我自己像一个直升机一样,大部分是看宏观方面,但是有需要的时候也可以落下来,跟我的团队很谨慎地去看需求,怎么样去配合其他的部门,这些就是我的工作。

另外对外沟通,去见投资者,令董事会对我们有信心,也都有经常见面,因为经常要解释,长远策略现在的进度是怎样的,有市场环境改变的时候,我们怎样去改变策略,这些都是不断要谈的。

关于全球投资机会

王刚:领展主要聚焦在购物中心领域,之前Unibail收购了Westfield在美国和欧洲的购物中心,但是收购之后,市值和股价表现还是挺差的,从全球和长期来看,你们会在中国内地和香港之外再配多少资产?

王国龙:每个国家的发展不同,如果先不说个别的企业,美国商场的平均面积是全球最高的,是中国的几倍,很多是40年代80年代建的,几乎是平铺着展开的,车就停在餐厅旁,吃了饭就走了,整个业态是不同的。

另外就是我刚才说,我们关注的是内地的一线城市,跟香港类似,都是人口密集,外国的商场很多都是很远的,你要去一个商场有可能要15分钟、半个小时,所以电商对他们的影响比较大,如果你不想离开家去商场,亚马逊可以送给你。

这几方面都影响到它们,有可能一些旧的商场要转为其他的用途。

Unibail做一个很大的收购,买了Westfield,但是在市场周期最高的时候买的,他们买的时候,知道要融资来买,另外一部分要靠卖掉一些非核心项目,当它成交之后,市场变坏了,想卖掉非核心项目没有人买了,因为市场的状况已经转变了,整个收购就是1+1=0.5,非常差的一个收购。

所以我们去看的时候也很小心,你看我们有看但是还没有做的就是收购企业,因为我们收购物业已经很熟悉,但是收购一个企业,是要在物业之上收购他们的管理团队,另外如果是上市的话,也有他们在资本市场价格的变量,是很复杂的,所以我们喜欢的是收购物业,不要去考虑收购对象的管理团队或者是股价波动。

王刚:全球化扩张你怎么考虑?

王国龙:我们从香港开始投资,对新市场认识不够的话,很容易犯错,所以我们去远一点的地方,比如澳洲、英国都是买写字楼,写字楼租赁考虑的条件是很不同的,购物中心的租户可能会跟随领展多开几家店,但写字楼的租户不会多租一个办公室,所以很多时候,我们要考虑他们现在的租约到期时,会留下来还是会搬去一个大的地方,稍微多一些宏观影响,跟商场开多几家店的想法很不同。

从风险管理角度,两种物业我们都会投,因为他们的周期是不同。

极品女兽师 http://www.xinzhiliao.com/sj/qiuji/19521.html
免责声明:本站所有信息均搜集自互联网,并不代表本站观点,本站不对其真实合法性负责。如有信息侵犯了您的权益,请告知,本站将立刻处理。联系QQ:1640731186